Cuando se trata de liquidar una propiedad compartida, ya sea por un divorcio, una ruptura de pareja o una herencia, una de las opciones es la extinción de condominio. Este procedimiento legal permite a uno de los copropietarios comprar la parte del otro o de los otros, evitando los costes e impuestos asociados a una compraventa tradicional. La extinción de condominio es especialmente útil porque trata la transacción no como una venta común, sino como una disolución de la copropiedad, lo que fiscalmente puede ser más beneficioso.
Diferencias Clave en la Extinción de Condominio
- Naturaleza Fiscal y Legal: En una compraventa normal, se trataría como una transacción completa con impuestos sobre transmisiones patrimoniales. En cambio, la extinción de condominio se considera una disolución de la copropiedad y suele implicar un coste fiscal menor, pues se tributa por la “adquisición de la parte del otro” a través del impuesto de actos jurídicos documentados, que generalmente es más bajo. En ambos casos hay que sumar el importe del notario, el del registro de la propiedad y si se solicita hipoteca el de la gestoría (los tres conceptos 1.000 € aproximadamente).
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): En una compraventa tradicional, el ITP suele variar entre el 6% y el 10% del valor total de la propiedad, dependiendo de la comunidad autónoma. Este impuesto se aplica sobre el valor total del inmueble.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la Extinción de Condominio: Recientemente, ha habido un cambio significativo en cómo se calcula este impuesto para la extinción de condominio. Actualmente, el impuesto se calcula solo sobre el valor de la parte adquirida, no sobre el valor total de la propiedad como era antes. Este impuesto suele ser considerablemente más bajo, generalmente alrededor del 0.5% al 1.5% del valor de la parte adquirida, también variando según la comunidad autónoma.
- Usufructo y Propiedad: Es importante considerar que, en situaciones donde existe un derecho de usufructo (uso y disfrute de la vivienda sin ser propietario), este derecho debe ser valorado. Aunque el usufructuario no posea una parte de la propiedad, su derecho afecta el valor total de esta y debe ser tenido en cuenta en la negociación.
- Financiación Hipotecaria: Al financiar una extinción de condominio, puedes encontrarte con dos escenarios principales en cuanto a la evaluación por parte de las entidades financieras:
- Entidades que financian solo la parte adquirida: Es la más común. Consideran como valor de la propiedad solo el importe que adquieres.
- Entidades que consideran el valor total de la propiedad: Estas pueden ofrecer condiciones más favorables, ya que perciben tienen en cuenta también el porcentaje del que ya tienes la propiedad.
Ejemplo práctico
Imagina que posees una vivienda valorada en 200.000 € junto con otra persona. Cada uno tiene una parte valorada en 100.000 €. Si deseas adquirir la parte de la otra persona, necesitarás financiación para pagarle su parte.
- Escenario de financiación convencional: Si solicitas 100.000 €, algunas entidades lo verán como una solicitud de financiación del 100% del valor de esa mitad, cuando lo normal es que estén dispuestas a financiar máximo el 80% de esa cantidad (80.000 €).
- Escenario de financiación más favorable: Otras entidades podrían considerar que los 100.000 € son el 50% del valor total de la propiedad, lo que puede aumentar las probabilidades de aprobación de la hipoteca al verlo como un préstamo menos arriesgado.
Se puede complicar aún más si sobre la vivienda actualmente existe una hipoteca pendiente, teniendo que afinar aún mejor los cálculos.
Excepción
En España, cuando se produce una separación o divorcio y existe un bien inmueble adquirido en régimen de gananciales, uno de los cónyuges puede optar por quedarse con la propiedad. Aquí te explico los pasos a seguir y los impuestos aplicables en este proceso:
Pasos a seguir:
- Acuerdo entre las partes: Primero, ambos cónyuges deben llegar a un acuerdo sobre quién se quedará con la vivienda y bajo qué condiciones. Este acuerdo puede formar parte del convenio regulador en caso de divorcio de mutuo acuerdo.
- Liquidación del régimen de gananciales: Se debe realizar la liquidación del régimen económico matrimonial, donde se distribuyen todos los bienes y deudas del matrimonio. Esto incluye la valoración de la vivienda y la compensación económica al otro cónyuge si corresponde.
- Escritura de disolución y adjudicación: A través de escritura pública otorgada ante notario, se formaliza la disolución del régimen de gananciales y se adjudica la vivienda al cónyuge correspondiente.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el cambio de titularidad sea efectivo y oponible a terceros.
Impuestos aplicables:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): En el caso de que uno de los cónyuges compense al otro económicamente por su parte de la vivienda, esta compensación podría estar sujeta al ITP bajo el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas. Sin embargo, en muchas comunidades autónomas, las transmisiones que se realizan por motivo de una separación o divorcio están exentas de este impuesto.
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Este impuesto es aplicable si ha habido un incremento del valor del terreno desde que se adquirió hasta que se transfiere. Sin embargo, en el contexto de una separación, si no hay venta como tal, sino una adjudicación a uno de los cónyuges, puede no aplicarse. Debes consultar la normativa local para ver si hay alguna exención aplicable.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): No suele haber una ganancia patrimonial sujeta a IRPF en el caso de transmisiones por divorcio o separación según la legislación tributaria española, siempre que la operación se realice como parte de la disolución del régimen de gananciales.
Es importante que cada paso de este proceso se haga con el asesoramiento adecuado de un abogado especializado en derecho de familia y un notario, para asegurar que todo se realiza de acuerdo a la ley y que los intereses de ambas partes estén debidamente representados y protegidos.
Conclusión
En Hipotea Asesores, comprendemos estas complejidades y ofrecemos asesoramiento personalizado para asegurarnos de encontrar la mejor solución financiera para cada caso. Desde la evaluación inicial de la viabilidad hasta la obtención de las condiciones más favorables, nuestro objetivo es simplificar y optimizar el proceso de extinción de condominio para ti.