Has encontrado la casa.

Te gusta.

El precio encaja.

Y entonces llega una de las frases que más presión genera al comprador:

“Hay más personas interesadas. Si la quieres, tienes que reservarla ya.”

En el mercado actual esta situación no es excepcional.

Una información publicada recientemente por El País advierte precisamente del aumento de las operaciones inmobiliarias exprés. Según los datos citados en el artículo, en determinadas redes inmobiliarias entre el 20 % y el 30 % de las operaciones llegan a comprometerse mediante arras tras la primera visita.

El problema no es tomar una decisión rápida.

El problema es tomarla sin saber realmente qué estás comprando.

Porque una vivienda no son únicamente cuatro paredes, una cocina que te gusta y unas vistas bonitas.

Puede tener cargas, derramas pendientes, problemas urbanísticos, diferencias de superficie, inquilinos, deudas con la comunidad, instalaciones deterioradas o incluso reformas que legalmente no consten como deberían.

Y descubrirlo después de entregar 10.000, 20.000 o 30.000 euros puede convertir la compra de tus sueños en un problema.

Reservar rápido no significa reservar a ciegas

Hay una idea que conviene tener muy clara:

Puedes actuar deprisa y, al mismo tiempo, comprobar lo importante.

Muchas de las verificaciones fundamentales pueden hacerse rápidamente si sabes qué documentación solicitar y tienes asesoramiento adecuado.

Lo que no deberías hacer es entregar una cantidad importante de dinero únicamente porque alguien te diga:

“Si no firmas hoy, mañana seguramente ya no esté.”

La presión comercial nunca debería sustituir a la información.

De hecho, la legislación española reconoce expresamente el derecho del comprador a disponer de determinada información antes de formalizar la operación y antes de entregar cualquier cantidad a cuenta.

El artículo 31 de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite al interesado requerir información sobre el propietario, el precio, las características de la vivienda, su situación registral, cargas, superficie, habitabilidad, eficiencia energética, ocupación y otros aspectos relevantes.

Y hay algo especialmente importante: los agentes inmobiliarios y demás profesionales que intervienen en la transmisión tienen un deber de información completa, objetiva, veraz, clara y comprensible.

Por tanto, preguntar antes de reservar no es desconfiar.

Es comprar correctamente.

Las comprobaciones mínimas antes de entregar dinero

Antes de firmar una reserva o unas arras, estas son las verificaciones que consideramos especialmente importantes:

• Quién es realmente el propietario. Comprueba que quien vende la vivienda tiene capacidad para hacerlo y que coincide con la titularidad registral. Si interviene otra persona mediante poder, también debe acreditarse esa representación.
• Nota simple actualizada. Es uno de los documentos más importantes. Permite comprobar la titularidad y detectar hipotecas, embargos, afecciones, usufructos, servidumbres u otras cargas. La Ley de Vivienda permite solicitar antes de entregar dinero la identificación registral y las cargas o gravámenes existentes.
• Superficie y situación jurídica de la vivienda. Los metros del anuncio, del Catastro, de la escritura y del Registro pueden no coincidir. Una diferencia pequeña puede tener explicación; una diferencia importante merece ser analizada antes de comprometerte.
• Situación de ocupación. Parece obvio, pero no siempre lo es. Conviene saber expresamente si la vivienda está libre, alquilada, cedida o sometida a cualquier otra situación de ocupación. La propia Ley 12/2023 contempla este dato entre la información que puede solicitarse.
• Comunidad de propietarios. Pregunta si existen deudas, derramas aprobadas o actuaciones importantes previstas: ascensor, fachada, cubierta, accesibilidad o eficiencia energética. Una vivienda aparentemente barata puede esconder varios miles de euros de gasto futuro.
• ITE o IEE y estado del edificio cuando corresponda. Es especialmente importante en edificios antiguos. No basta con comprobar el interior del piso: también estás comprando una participación en el edificio.
• Situación urbanística y reformas realizadas. Si se ha cerrado una terraza, ampliado una habitación, acondicionado un sótano o realizado una modificación importante, interesa comprobar que la realidad física coincide con la realidad jurídica y urbanística.
• Certificado energético y habitabilidad. La normativa permite solicitar información sobre habitabilidad y exige información relativa a la eficiencia energética. Además, en la compraventa debe anexarse el certificado energético correspondiente.
• Estado físico real de la vivienda. Humedades, grietas, cuadro eléctrico, fontanería, climatización, ventanas o instalaciones antiguas pueden generar gastos importantes. Ante viviendas antiguas o cualquier indicio preocupante, una revisión técnica puede salir extraordinariamente barata comparada con descubrir el problema después.
• Y, por supuesto, tu financiación. Antes de comprometer una cantidad importante, debes saber si puedes financiar la operación y aproximadamente en qué condiciones. Firmar primero y preguntar al banco después es empezar la compra por el tejado.

Ojo con las derramas y las deudas de comunidad

Este punto merece especial atención.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que, cuando se transmite una vivienda, el vendedor debe declarar si está al corriente de los gastos comunitarios y aportar en la escritura un certificado de deuda, salvo que el comprador le exonere expresamente de hacerlo.

Pero esperar hasta el día de la notaría es demasiado tarde para descubrir determinados problemas.

Antes de firmar arras interesa saber si existen derramas importantes aprobadas o previsibles.

Imagina que compras un piso y semanas después descubres que la comunidad ha aprobado una rehabilitación de fachada, cubierta o ascensor que supone 12.000 euros por propietario.

Probablemente esa información habría influido en el precio que estabas dispuesto a pagar.

Por eso resulta muy recomendable solicitar también información reciente de la comunidad y, cuando sea relevante, revisar las últimas actas.

El Real Decreto 515/1989, aplicable a ofertas y ventas realizadas dentro de una actividad empresarial o profesional dirigidas a consumidores y con las particularidades de la normativa autonómica, contempla además información sobre los estatutos de la comunidad y, cuando esta ya funciona, un extracto de las cuentas y obligaciones correspondientes a la vivienda.

¿Qué información puedes exigir antes de reservar?

Aquí existe bastante desconocimiento.

La Ley por el derecho a la vivienda establece que el interesado puede requerir antes de formalizar la operación y antes de entregar cualquier cantidad a cuenta información sobre numerosos aspectos de la vivienda.

Entre ellos se encuentran la identidad del vendedor y del intermediario profesional, el precio total, la superficie útil y construida, la antigüedad, las reformas relevantes, las instalaciones, el certificado energético, la accesibilidad, la situación de ocupación, la identificación registral, las cargas y determinados aspectos urbanísticos o administrativos.

Además, cuando interviene una inmobiliaria profesional, la ley le impone un deber general de suministrar información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible.

Esto no significa que cualquier inmobiliaria tenga que entregarte automáticamente veinte documentos nada más cruzar la puerta.

Significa algo mucho más importante:

No deberían exigirte que entregues dinero a ciegas.

Y tú puedes solicitar la información necesaria antes de asumir un compromiso económico.

La normativa autonómica puede establecer, además, obligaciones adicionales.

La reserva y las arras no son un simple trámite

Otro error frecuente es pensar:

“Reservo ahora y ya revisaremos todo después.”

Cuidado.

Dependiendo de cómo esté redactado el documento, las cantidades entregadas y las cláusulas pactadas, firmar puede generar consecuencias económicas importantes si posteriormente decides no comprar.

Por eso nunca debería firmarse una reserva o unas arras sin entender perfectamente qué ocurre si finalmente la operación no continúa.

Especialmente si necesitas financiación hipotecaria.

Si la compra depende necesariamente de conseguir una hipoteca, conviene estudiar previamente la viabilidad y valorar que el contrato contemple adecuadamente esa circunstancia.

En Hipotea insistimos mucho en este punto:

Primero comprueba cuánto puedes comprar y después busca la vivienda.

No al contrario.

Comprueba cuánto puedes comprar con nuestra calculadora de viabilidad hipotecaria.

La vivienda puede estar perfecta… y el edificio no

Durante una visita solemos fijarnos en la cocina, los dormitorios, la orientación, la luz, la terraza o la distribución.

Pero comprando un piso también estás comprando una parte proporcional del tejado, la fachada, los ascensores, la estructura, las instalaciones comunitarias y los demás elementos comunes.

Por eso el estado del edificio importa casi tanto como el estado de la vivienda.

Una cocina antigua probablemente puedes cambiarla cuando quieras.

Una derrama extraordinaria de 15.000 euros para rehabilitar la fachada puede llegar cuando menos te convenga.

Este es uno de los motivos por los que las operaciones exprés entrañan un riesgo especial.

La información publicada recientemente recoge precisamente las advertencias de técnicos y abogados sobre compradores que se comprometen sin analizar suficientemente el estado físico, jurídico y administrativo del inmueble.

Y hay algo todavía más importante: ¿puedes realmente comprarla?

Puedes haber encontrado la vivienda perfecta.

Puede estar jurídicamente impecable.

Y aun así existir un problema:

Que la financiación no encaje.

Antes de entregar una cantidad importante conviene conocer al menos cuatro cuestiones:

• Cuánto te financiaría razonablemente un banco.
• Cuánto dinero necesitarás aportar.
• Qué cuota mensual sería asumible.
• Si tu perfil tiene alguna característica que pueda complicar la aprobación.

Ese análisis puede hacerse antes de reservar.

En Hipotea realizamos un estudio previo de viabilidad hipotecaria para saber qué posibilidades reales tienes antes de comprometer tu dinero.

Porque perder una vivienda porque otro comprador haya sido más rápido fastidia.

Pero perder la vivienda y además perder dinero es bastante peor.

Entonces, ¿hay que pensárselo durante semanas?

Tampoco.

En determinados mercados, esperar una semana puede significar realmente perder una buena oportunidad.

El mensaje no es:

“No tengas prisa.”

El mensaje correcto es:

“Ten preparada la información para poder decidir rápido.”

Si sabes cuánto puedes financiar, tienes claro qué documentación solicitar y cuentas con profesionales que puedan revisarla, muchas comprobaciones pueden hacerse en muy poco tiempo.

Ese es el equilibrio inteligente.

No dejar escapar una buena vivienda por una lentitud innecesaria.

Pero tampoco comprometer decenas de miles de euros impulsado únicamente por el miedo.

Antes de reservar, recuerda esta regla

Comprar una vivienda probablemente será una de las decisiones económicas más importantes de tu vida.

No parece demasiado lógico dedicar semanas a elegir un teléfono, un coche o incluso unas vacaciones y después comprometer cientos de miles de euros tras una visita de veinte minutos.

Puedes enamorarte de una vivienda durante la visita.

Pero las comprobaciones deben hacerse con la cabeza.

Y si alguien te mete presión para decidir rápidamente, precisamente ese es el momento de comprobar lo esencial.

Porque comprar rápido puede ser necesario.

Comprar sin información, nunca.

Actúa deprisa, pero revisa.

¿Has encontrado una vivienda y no sabes si puedes financiarla?

Antes de entregar una reserva, en Hipotea podemos analizar gratuitamente tu situación y decirte qué financiación puedes conseguir, cuánto necesitarías aportar y qué cuota aproximada tendrías.

Solicita tu estudio de viabilidad gratuito antes de comprometer tu dinero.

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