ACTUALIZACIÓN:
En un intento por facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes y familias en España, el Gobierno ha implementado el aval ICO. Aunque esta medida puede parecer prometedora, es esencial entender en profundidad tanto sus ventajas como las rigurosas exigencias que implica.
A pesar de los beneficios que ofrece, el programa no está exento de críticas, principalmente debido a la complejidad burocrática y a las diferencias en los requisitos adicionales que cada banco puede imponer. Esto puede representar un problema significativo para los solicitantes que necesitan cerrar sus compras en plazos cortos.
¿Qué es el Aval ICO?
El aval ICO es una garantía proporcionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) que cubre hasta el 20% del valor de una propiedad, en lugar del 80% típicamente ofrecido por las entidades financieras, permitiendo a los beneficiarios financiar hasta el 100% del precio de compra de su primera vivienda. Está respaldado por el Real Decreto-ley 5/2023, publicado el 28 de junio de 2023.
Este programa está diseñado para apoyar la adquisición de vivienda a jóvenes menores de 35 años y familias con hijos que enfrentan la barrera de no disponer de ese porcentaje.
Fue diseñado para estar en vigor inicialmente hasta el 31 de diciembre de 2025. Sin embargo, la ley contempla la posibilidad de prórrogas.
Además, el aval actúa como una garantía ante las entidades financieras, lo que por un lado reduce el riesgo percibido y puede facilitar la aprobación de las hipotecas.
Sin embargo, también tiene un lado negativo: al financiarse una mayor cantidad, tanto la cuota como los intereses serán más elevados. Teniendo en mente esta desventaja, los avales siguen siendo para algunos jóvenes y familias la única opción para poder adquirir una vivienda a corto plazo.
Requisitos Legales y Financieros
Los solicitantes del aval ICO deben cumplir con varios criterios legales y financieros. A modo de ejemplo enumeramos algunos de ellos:
- Edad y Residencia: Menores de 35 años y familias con hijos menores a cargo. Deben tener residencia legal y continua en España durante al menos los dos años anteriores a la solicitud.
- Ingresos y Propiedades: Los ingresos anuales combinados no deben superar ciertos umbrales, que generalmente son 37,800 euros para individuos y pueden ajustarse según el número de dependientes. No deben poseer ninguna otra propiedad en el momento de la solicitud.
- Uso de la Vivienda: La propiedad adquirida debe ser utilizada como residencia habitual y no debe estar destinada a actividades económicas.
Entidades Financieras Participantes
A fecha de esta publicación son ya 9 entidades bancarias las inscritas en el programa, y se espera lo hagan en breve más, lo que proporciona a los solicitantes varias opciones para la obtención de su hipoteca avalada. Las primeras solicitudes podrán realizarse a partir del próximo mes de junio.
Pero se ha de tener en cuenta que los requisitos explicados anteriormente tan solo es el comienzo. Cada entidad aplicará sus propias exigencias a los solicitantes.
Precios Máximos de las Viviendas por Comunidad Autónoma
Los precios máximos aplicables varían:
- 200.000 €: Extremadura
- 225.000 €: Andalucía
- 250.000 €: Principado de Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Galicia, Región de Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla.
- 275.000 €: Aragón, Islas Baleares.
- 300.000 €: Cataluña, Comunidad Foral de Navarra, País Vasco.
- 325.000 €: Comunidad de Madrid.
Documentación Necesaria
La solicitud se realizará en las entidades bancarias inscritas en el programa.
Dicho proceso de solicitud del aval ICO requiere la presentación de una serie de documentos para verificar el cumplimiento de los requisitos:
- Identificación Personal: DNI o NIE de todos los participantes.
- Certificado de Empadronamiento: Demostrando la residencia en España.
- Prueba de Ingresos: Últimas declaraciones del IRPF y otras pruebas de ingresos.
- Certificado de No Propiedad: Verificación de que los solicitantes no poseen otras propiedades.
- Informe de Tasación: Documento que evalúa el valor de la vivienda a adquirir.
- Contrato de Compraventa: Acuerdo preliminar sobre las condiciones de compra de la vivienda.
- Declaración Responsable: Confirmación del uso de la vivienda como residencia habitual.
Es necesario por tanto acudir a la entidad ya con estos documentos, sin los cuáles no podrán comenzar el estudio de la solicitud.
Una vez comprobado que se cumplen los requisitos por parte de la entidad, el procedimiento previsiblemente será el estudio en sí de la solicitud hipotecaria con los requisitos propios exigidos de cada banco.
Finalmente, la entidad con todo aprobado solicitará el aval al ICO para incorporarlo en los documentos que el cliente firmará en notaría.
Desafíos y Recomendaciones
El proceso para obtener un aval ICO puede ser complejo y burocrático donde incluso los propios empleados de las entidades bancarias inscritas no dominan del todo. Las diferencias en los requisitos adicionales de cada banco, las variaciones regionales en los precios máximos de las viviendas y la documentación exigida pueden complicar aún más la situación.
Se recomienda encarecidamente a los interesados buscar asesoramiento previo y apoyo de expertos para navegar este proceso.
Conclusión
¿Es una solución real o una complicación burocrática? El aval ICO representa una oportunidad valiosa para aquellos que no disponen del ahorro suficiente, pero requiere una comprensión clara y una preparación meticulosa.
Esto conlleva a una duda muy importante, y es el no saber si poder reservar una vivienda que estará condicionada la compraventa definitiva a la concesión o no del aval, y los plazos dilatados que todo este proceso traerá.
En hipotea asesores, ofrecemos un análisis previo de los requisitos que exige tanto el ICO como cada entidad, incluso orientación a cómo conseguir los documentos específicos, para ayudarte a cumplir con estos requisitos y facilitar el proceso de tu primera compra de vivienda.
