Cuando buscas una hipoteca, es fácil fijarte solo en el tipo de interés o en si te exigen domiciliar la nómina y contratar seguros. Pero la realidad es que una hipoteca está llena de costes «ocultos» que pueden encarecerla muchísimo si no los conoces.

Este artículo te ayudará a entender todas las comisiones legales que puede tener una hipoteca, cuánto te pueden costar y en qué deberías fijarte antes de firmar nada.

1. Comisión de Apertura

• 0,5% – 1% del capital prestado
• Se paga una única vez al contratar la hipoteca. Abarca el estudio y la gestión administrativa.
• Ojo: muchos bancos dicen que es “estándar” pero algunos no la cobran. ¡Negóciala!

2. Comisión por Amortización Anticipada

Se aplica si decides adelantar dinero para reducir capital o cancelar la hipoteca antes de tiempo, tanto total como parcial.

• Tipo variable:
  • 0,15% máx. si lo haces en los primeros 5 años.
  • 0% después del 5º año.
• Tipo fijo:
  • Hasta el 2% los 10 primeros años
  • 1,5% a partir del año 11

Consejo: Si tienes pensado amortizar, valora bien cuánto te costará y si merece la pena. Algunas entidades puede negociarse al menos la parcial a 0%.

3. Compensación por Riesgo de Tipo de Interés

• Solo en hipotecas a tipo fijo.
• Se aplica si cancelas anticipadamente y los tipos han bajado desde que firmaste.

Solo se puede aplicar si el banco demuestra una pérdida financiera real. Según la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, el banco no puede cobrar más que la pérdida económica que haya sufrido, y en ningún caso puede superar estos máximos: 2% del capital reembolsado si cancelas durante los primeros 10 años del préstamo y 1,5% del capital reembolsado si cancelas a partir del año 11.

4. Comisión por Subrogación

Cuando cambias el préstamo de banco (subrogación de acreedor) o de titular (subrogación de deudor):

• Subrogación de acreedor:
  • 0,5% máx. en los primeros 5 años
  • 0,25% después
• Subrogación de deudor:
  • Depende del contrato, pero suele rondar el 0,5% – 1% del capital pendiente.

5. Comisión por Novación

Si modificas el contrato con tu banco (plazo, tipo, cuota, etc.).

• Si pasas de tipo variable a fijo en los 3 primeros años, la comisión puede ser de hasta 0,15% del capital pendiente.
• 🧾 Cualquier cambio debe estar pactado y firmado por ambas partes.

6. Comisión por Reclamación de Posiciones Deudoras

• Si te retrasas en el pago, pueden cobrarte entre 20 € y 40 € por cada gestión de reclamación.

7. Comisión por Modificación de Garantías

• Aplica cuando cambias avalistas o propiedades como garantía.
• No hay importe fijo, pero se negocia con el banco. Suele costar entre 0,1% – 0,5% del capital afectado.

8. Comisión por Cambio de Divisa

• Solo en hipotecas multidivisa.
• Depende del contrato, pero puede llegar al 1% – 2% del importe cambiado.

9. Comisión por Emisión de Certificados

• Si necesitas un certificado de deuda cero, saldo pendiente, etc.
• Suelen cobrar entre 20 € y 100 € por documento.

10. Costes por Productos Vinculados

Este punto merece mucha atención. Los bancos te ofrecen mejores condiciones si contratas ciertos productos, pero estos pueden salirte carísimos a largo plazo.

Productos habituales:

• Seguro de vida: obligatorio tenerlo, pero no contratarlo con el banco.
• Seguro de hogar: lo mismo.
• Tarjetas de crédito con consumo mínimo anual (normalmente 3.000 €).
• Planes de pensiones, alarmas, cuentas premium…

Aunque te bajen el tipo de interés, estos productos pueden costarte miles de euros durante los años del préstamo. Haz números y decide si realmente te interesa. Además cuidado con los pack, que significa que si no cumples todos a la vez, no te aplican la bonificación en su conjunto.

11. Otros gastos ocultos que muchos no conocen

Gastos de cancelación registral

• Cuando terminas de pagar la hipoteca, debes cancelarla en el registro.
• Es un trámite que no cubre el banco y suele costar entre 300 y 500 euros.

Cláusula de vencimiento anticipado

• Si te retrasas 3 cuotas, el banco puede iniciar ejecución hipotecaria.
• Está regulado por la Ley 5/2019, pero es algo que pocos conocen y puede tener consecuencias muy graves.

Hipotecas mixtas

• Tienen un interés fijo muy bajo los primeros años (3 o 5)… y luego te pasan a variable.
• A veces te lo venden como “fijo barato”, pero en realidad es una bomba a futuro si el euríbor sube y no la reconviertes a fija para siempre.

Conclusión

Contratar una hipoteca es una decisión muy seria. El tipo de interés es importante, sí, pero no lo es todo. Comisiones, productos vinculados y condiciones ocultas pueden hacer que pagues muchísimo más de lo que pensabas.

Antes de firmar nada, en hipotea te invitamos a revisar tu oferta de forma gratuita. Y te aconsejaremos si existe alguna opción mejor en el mercado adaptada a ti.

Resumen Comisiones y Gastos en Hipotecas