Una de las dudas más frecuentes entre quienes inician el proceso de compra de vivienda es si, estando casados o en pareja de hecho, pueden comprar o hipotecar una vivienda solo a su nombre.
Este caso se da especialmente en parejas que están en proceso de separación o divorcio, donde uno de los miembros desea comprar una nueva vivienda sin tener que esperar a la disolución legal del matrimonio o pareja.
Pero también ocurre en matrimonios plenamente vigentes, cuando uno de los cónyuges quiere invertir en una vivienda, comprar una segunda residencia o simplemente mantener la operación a su nombre.
La respuesta corta es: sí se puede, pero con muchos matices.
Dependerá del régimen económico matrimonial, de si la vivienda será habitual o inversión, y de si la compra lleva o no hipoteca.
A continuación te explicamos cómo funciona en cada caso, qué exige el banco y qué errores deberías evitar.
El punto de partida: el régimen económico matrimonial
En España, el régimen matrimonial (o de pareja registrada) determina cómo se gestionan los bienes y las deudas del matrimonio.
Existen principalmente dos regímenes:
Régimen de gananciales
Es el más común en la mayoría del territorio español.
Significa que todos los bienes y beneficios obtenidos durante el matrimonio pertenecen a ambos cónyuges por igual, salvo que se demuestre lo contrario.
Por tanto, si uno de los dos compra una vivienda durante el matrimonio con dinero común o sin justificar el origen privativo de los fondos, el inmueble se considerará ganancial, aunque solo uno figure en la escritura.
Régimen de separación de bienes
Cada cónyuge mantiene su patrimonio de forma independiente:
los bienes que adquiere son suyos, no de la pareja, salvo que expresamente se compren al 50%.
Este régimen facilita que uno de los dos compre o hipoteque una vivienda sin intervención del otro, aunque hay excepciones si se trata de la vivienda habitual.
En procesos de separación o divorcio: cambiar a separación de bienes antes de comprar puede ser clave
Cuando una pareja está en proceso de separación o divorcio, surge a menudo la necesidad de que uno de los cónyuges compre una nueva vivienda sin tener que esperar a que se dicte la sentencia definitiva.
Sin embargo, si aún están casados en régimen de gananciales, cualquier vivienda que uno adquiera se presumirá bien común, y el banco normalmente no permitirá firmar la hipoteca sin la intervención del otro cónyuge.
Una solución práctica y legalmente válida es cambiar el régimen económico a separación de bienes mediante capitulaciones matrimoniales antes del divorcio.
Esto se puede hacer ante notario, de mutuo acuerdo y sin necesidad de liquidar los gananciales en ese momento.
🟢 Ventajas de hacerlo antes del divorcio
- Permite comprar la nueva vivienda como bien 100% privativo.
- Evita que la operación se considere ganancial.
- Facilita la tramitación de la hipoteca, ya que el banco verá un único titular.
- No requiere liquidar los bienes comunes todavía: la liquidación puede hacerse más adelante, incluso después del divorcio.
🔴 Precauciones a tener en cuenta
- Es necesario el acuerdo de ambos cónyuges para firmar las capitulaciones.
- Los bienes anteriores seguirán siendo gananciales hasta su liquidación formal.
- Si hay menores o custodia pendiente, algunos jueces pueden exigir autorización judicial para operaciones hipotecarias con impacto familiar.
Si hay buena relación y voluntad de acuerdo, en Hipotea solemos recomendar pasar a separación de bienes antes del divorcio para poder comprar sin trabas legales ni bancarias.
No es necesario liquidar los gananciales en ese momento: basta con disolver la sociedad conyugal para que las nuevas adquisiciones sean privativas.
Comprar una vivienda estando casado: ¿puede ser solo de uno?
Sí, es posible, pero hay que declararlo correctamente en escritura pública y justificar el origen del dinero si se desea que la vivienda sea privativa.
En régimen de gananciales
Puedes comprar una vivienda con carácter privativo si el dinero procede de una herencia, donación o fondos anteriores al matrimonio.
Debe constar expresamente en la escritura, y tu cónyuge debe reconocer ese carácter privativo para evitar que en el futuro se considere ganancial.
Sin embargo, hay una diferencia importante entre lo civil y lo bancario:
En la teoría legal
El bien puede ser privativo, pero la deuda hipotecaria asociada puede considerarse ganancial, aunque solo uno firme, porque beneficia al patrimonio común (art. 1362 del Código Civil).
En la práctica bancaria
Los bancos, por política de riesgo, casi nunca aceptan que solo uno firme la hipoteca si están casados en gananciales.
Normalmente exigen que ambos cónyuges intervengan, ya sea como co-deudores o como consentidores (hipotecantes no deudores).
En la práctica, si estás casado en gananciales y pides hipoteca, tu pareja tendrá que firmar, incluso aunque la vivienda figure solo a tu nombre.
Vivienda habitual: el consentimiento del cónyuge siempre es necesario
Cuando la vivienda va a ser el domicilio conyugal, la ley protege especialmente a la familia.
El artículo 1320 del Código Civil establece que:
“Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual, aunque pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se necesita el consentimiento de ambos.”
Esto significa que para hipotecar o vender una vivienda habitual, siempre deben firmar ambos cónyuges, independientemente del régimen económico.
Incluso si estás en separación de bienes, tu pareja debe acudir a notaría a firmar el consentimiento para hipotecar la vivienda habitual.
Lo hará normalmente como hipotecante no deudor, sin asumir la deuda, pero dando su autorización.
Vivienda no habitual o inversión: diferencias clave
Si la vivienda no será el domicilio habitual (por ejemplo, una segunda residencia o inversión), la cosa cambia:
| Tipo de compra | Régimen | ¿Debe firmar el cónyuge? | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Sin hipoteca | Gananciales | No, salvo que se declare como bien privativo y se justifique el origen del dinero | Si no se declara, se presume ganancial |
| Sin hipoteca | Separación de bienes | No | Cada cónyuge gestiona su patrimonio |
| Con hipoteca | Gananciales | Sí, el banco lo exigirá casi siempre | Consideran la deuda ganancial |
| Con hipoteca | Separación de bienes | No necesariamente | Puede firmar solo el comprador |
👉En resumen:
- Si es inversión sin hipoteca, normalmente no interviene el cónyuge.
- Si es inversión con hipoteca, dependerá del régimen, pero en gananciales el banco pedirá que ambos firmen.
Comprar privativamente la vivienda habitual: ¿es posible?
Sí, pero con limitaciones prácticas.
Puedes comprar tu vivienda habitual como bien privativo (si usas fondos privativos y lo declaras así), pero para hipotecarla o venderla necesitarás igualmente el consentimiento de tu cónyuge, incluso aunque no sea titular.
La razón es que el Código Civil protege la vivienda familiar, de modo que nadie puede disponer de ella unilateralmente.
Conclusión: lo que debes tener claro antes de comprar o hipotecar
- Sí puedes comprar solo, pero depende de tu régimen económico y del uso que darás a la vivienda.
- En gananciales, el banco exigirá casi siempre la firma de ambos, aunque el inmueble se declare privativo.
- En separación de bienes, hay más flexibilidad, pero si es la vivienda habitual, también necesitarás el consentimiento de tu pareja.
- La deuda hipotecaria puede considerarse ganancial, aunque el bien sea privativo.
- Si compras con dinero heredado o ahorros previos, deja constancia en escritura y haz que tu cónyuge lo reconozca.
- Y ante la duda, consulta con un asesor hipotecario para evitar errores que pueden tener consecuencias fiscales o patrimoniales a largo plazo.
- En procesos de divorcio, el cambio a separación de bienes antes de comprar puede ser la clave para hacerlo de forma rápida, segura y sin conflictos legales.
En Hipotea te ayudamos a resolverlo con claridad
Cada caso matrimonial o patrimonial es distinto.
Por eso, en Hipotea Asesores estudiamos tu situación al detalle y te ayudamos a estructurar la operación correctamente, tanto ante notaría como ante el banco.
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