Durante años, uno de los grandes frenos a la oferta de vivienda ha sido precisamente ese: que apenas se construía. Y no porque no hubiera necesidad, sino porque los promotores tenían serias dificultades para conseguir financiación. Ese panorama empieza a cambiar de forma real.
En junio de 2024 se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea el Reglamento (UE) 2024/1623, aprobado el 31 de mayo de ese mismo año. Este cambio, en vigor desde enero de 2025, modificó las reglas que durante más de una década habían limitado fuertemente la financiación de promociones inmobiliarias. Pero en junio de 2025, la Comisión Europea fue un paso más allá proponiendo flexibilizar las reglas de titulización bancaria, lo que puede liberar aún más capital para reactivar la construcción de viviendas en países como España.
¿Por qué era tan difícil construir hasta ahora?
Los bancos venían exigiendo condiciones muy restrictivas:
- Entre un 60 % y un 80 % de preventas firmadas antes de iniciar la obra.
- Más del 40 % de aportación de recursos propios, normalmente en dinero líquido.
- Y, sobre todo, consideraban estos préstamos como muy arriesgados, lo que les obligaba a reservar el 150 % del importe prestado como garantía interna.
Por ejemplo: si un promotor necesitaba un préstamo de 10 millones de euros, el banco debía inmovilizar 15. Esto reducía enormemente la rentabilidad de la operación, haciendo que la mayoría de proyectos nunca llegaran a financiarse. Resultado: menos promociones, menos vivienda, precios más altos.
¿Qué ha cambiado a partir de 2025?
Gracias a la nueva regulación, ahora es posible que los bancos puedan conceder este tipo de préstamos con condiciones mucho más razonables, siempre que el proyecto cumpla tres criterios:
- Tener al menos un 50 % de preventas firmadas, con reserva firme o contrato.
- Aportar un 35 % de recursos propios, y aquí está una de las claves: ahora se puede incluir el valor del terreno como parte de esa aportación, cosa que antes no se permitía.
- El banco ya no tiene que reservar un 150 % como antes, sino solo el 100 %. Es decir, si presta 10 millones, solo necesita cubrir esos 10 millones, no 15.
Esto hace que muchas promociones que antes eran inviables ahora sí puedan salir adelante
Una medida reciente que lo refuerza aún más
En junio de 2025, la Comisión Europea presentó además una propuesta para relajar las normas de titulización bancaria. ¿Qué significa esto? Que los bancos podrán reagrupar ciertos préstamos (como hipotecas o créditos a promotores), convertirlos en productos financieros y venderlos, liberando así capital para conceder nuevos préstamos.
Aunque esta medida aún debe completarse a nivel técnico, se suma al esfuerzo de Europa por reactivar el crédito promotor y facilitar que se construya más vivienda en los próximos años.
Comparativa clara: antes y después
| Elemento | Antes de 2025 | Desde 2025 |
| Preventas exigidas | 60 %–80 % | 50 % con contrato firme |
| Aportación del promotor | > 40 % y solo en efectivo | 35 % aceptando también el valor del suelo |
| Capital reservado por el banco | 150 % del préstamo | 100 % del préstamo |
| Liquidez bancaria adicional | Muy limitada | Aumenta con la flexibilización de titulización |
| Consecuencia | Pocas promociones, escasez de oferta | Más promociones, más competencia |
¿Por qué esto afecta directamente a quien quiere comprar?
Porque una de las principales razones por las que la vivienda es tan cara en España es porque no se construye lo suficiente. Si ahora los promotores pueden acceder más fácilmente a la financiación, muchos proyectos que estaban paralizados podrán salir adelante. Y eso significa:
- Más promociones en marcha.
- Más viviendas disponibles.
- Más competencia entre promotoras.
- Y, con el tiempo, mayor moderación de los precios.
Lo que antes parecía imposible, ahora empieza a cambiar: Europa ha desmontado las barreras que llevaban años bloqueando la financiación a la promoción inmobiliaria. La norma publicada en junio de 2024 ya está en vigor desde enero de 2025, y la propuesta de flexibilización de titulización de junio de 2025 refuerza aún más el objetivo: que se construya más, se genere más oferta y se equilibre el mercado.
No es una medida que haga bajar los precios mañana, pero sí es un paso firme y necesario para que, en los próximos años, las personas que hoy no pueden acceder a una vivienda tengan más posibilidades reales.
