Guía completa para conseguir una hipoteca al 100 % en España

Conseguir una hipoteca al 100 % es el sueño de muchos compradores con pocos ahorros. Pero entre los gastos que no se conocen, las condiciones de tasación y las exigencias bancarias, ese objetivo puede convertirse en una trampa si no se conoce bien el terreno.

Esta guía reúne todos los pasos, estrategias, riesgos y realidades que un cliente debe conocer para aspirar a una financiación al 100 %, y lo explicamos con claridad para que puedas usarla.

1. Los gastos al comprar una vivienda: no son del 0 %, ni un pequeño extra

Uno de los errores más comunes es pensar que si obtienes el “100 %” (precio de compra), ya no necesitas aportar nada más. Pero los gastos asociados a la compra pueden suponer entre el 8 % y hasta el 15 % del valor de la vivienda, dependiendo de múltiples factores:

• Si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.
• Si es vivienda protegida (VPO u otras modalidades) y si tiene reducciones fiscales aplicables.
• En qué comunidad autónoma se sitúe el inmueble (las tasas de ITP, AJD, reducciones, deducciones locales varían mucho).
• Situación personal del comprador (familia numerosa, discapacidad, jóvenes, etc.) que pueden activar bonificaciones fiscales.

Por ejemplo:

• En viviendas de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede estar entre 3,5 % y 11 % según la comunidad.
• En viviendas nuevas, hay que pagar IVA (10 %) + Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre 0,5 % y 1,5 %) según la comunidad.
• Notaría, registro y gestoría también suman (notaría 0,2-0,5 %, registro 0,1-0,25 %, gestoría unos cientos de euros).

Conclusión: reclamar una hipoteca al 100 % de la vivienda no implica cubrir estos gastos. Todo cliente debe prever este “colchón extra” en su plan financiero.

2. Tasación vs precio de compra: la trampa del 80 %

Un punto clave es justamente este: muchas entidades pueden anunciar “financiación al 100 % del precio de compra”, pero luego limitarse al 80 % de la tasación. Esto implica una contradicción real si la tasación no supera o iguala el precio de compra.

Por ejemplo:

• Compraventa pactada a 200.000 €.
• Si la entidad dice que financia el 100 % de la compraventa, pero la tasación coincide con el precio de compra, 200.000 €, bajo su política de “máximo 80 % de tasación” solo financiará 160.000 €.
• Para que realmente pudieras conseguir los 200.000 €, la tasación tendría que ser de 250.000 € (80 % de 250.000 = 200.000). Eso hoy día es raro, porque muchas tasadoras no alcanzan ni siquiera el valor de compra en zonas tensionadas.

Por tanto, nunca confíes en que “100 % precio compra” es garantía de que recibirás el importe total. La clave está en:

• Elegir bancos que explícitamente acepten financiar el 100 % también de la tasación, no solo del precio.
• Si contratas una tasadora independiente, comprueba el banco la acepte, ya que no aceptan todas, aunque en teoría la ley diga que están obligados, si consideran esa tasadora no es válida para ellos, pueden tasar también de forma independiente con la tasadora que les convenga, y si el valor es menor siempre tomarán el suyo. Cuidado con esto.
• Entender que el valor real que importe será el menor entre precio de compra y tasación (y muchas entidades actúan con ese criterio).

Estos matices son importantes tenerlos en cuenta.

3. Avales públicos que permiten aspirar al 100 %

Los avales estatales o autonómicos son una de las palancas más potentes para acceder a hipotecas al 100 %. Pero tienen límites, requisitos y excepciones como éstos:

Aval ICO / MIVAU (Programa nacional)

• El ICO avala hasta el 20 % del préstamo (y en viviendas con calificación energética D o superior, hasta el 25 %). Eso permite que, sumando lo que el banco financia “normalmente”, se pueda alcanzar 100 %.
• Está dirigido a jóvenes (hasta 35 años) y familias con menores a cargo.
• Requisitos de ingresos y patrimonio (por ejemplo, hasta 4,5 veces IPREM en ingresos) y otras condiciones se aplican.
• Debe usarse para primera vivienda habitual y sobre inmuebles construidos (nuevos o de segunda mano).
• Tener en cuenta que aunque muchas entidades están adheridas al programa de avales, eso no garantiza que concedan el préstamo. Cada banco aplica su propio criterio de riesgo: cumplir el aval no obliga a la concesión.
• Oficialmente, las entidades no pueden “añadir un recargo explícito” por usar el aval, pero en la práctica muchas aplican tipos más altos en estos productos, lo que representa un coste indirecto.

Avales autonómicos / regionales

Es fundamental mirar los avales de cada comunidad: cada región puede tener su propia línea de garantía o aval para impulsar la vivienda. Algunas comunidades destacadas serían:

• Comunidad de Madrid: programa “Mi Primera Vivienda” con apoyo público para reducir entrada.
• Andalucía: “Garantía Vivienda Andalucía” con avales para compra.
• Illes Balears: “Nova Hipoteca Jove (IBAVI)” con avales sobre parte del precio.
• Aragón, Navarra, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, País Vasco: tienen programas locales en poblaciones pequeñas o con condiciones especiales (por ejemplo municipios de menos de 5.000 o 10.000 habitantes) para avales o garantías de vivienda.

4. Perfiles que suelen acceder al 100 % (y cuándo solo ofrecen hasta 90 %)

Para las entidades bancarias, el riesgo es alto cuando financian al 100 %. Por eso solo algunos perfiles pueden lograrlo con más facilidad:

• Funcionarios: gozan de estabilidad, ingresos fijos y mínimas ratios de riesgo, por lo que muchas entidades les conceden el 100 %.
• Perfiles atractivos para el banco: clientes con ingresos elevados, buen historial bancario (sin deudas) o con productos vinculados que interesan a la entidad. En estos casos, incluso sin ser funcionario, algunas entidades acceden a ofrecer hasta el 100 %. Pero esta posibilidad es negociada caso a caso; muchas entidades suelen llegar solo al 90 % para perfiles muy buenos cuando no aplican avales públicos. Hay que saber qué entidades tienen ese margen de negociación.

Por tanto, no basta con “ser buen cliente”: hay que cumplir criterios de ingresos, estabilidad, escasa deuda y aportar un dossier impecable para que un banco “arriesgue” al 100 %.

En resumen, si no cumples alguno de los requisitos anteriores, la expectativa práctica suele ser 80–90 %, salvo estructura con aval o garantías extras.

5. Préstamos personales complementarios: una alternativa parcial

Cuando las opciones anteriores no son posibles, una vía combinada puede usarse:

• Algunas entidades del mercado ofrecen préstamos personales específicos para cubrir parte de la entrada o la diferencia entre lo que la hipoteca concede y el precio.
• La combinación hipoteca + préstamo personal implica que la cuota global (hipoteca + préstamo) debe estar dentro del ratio de esfuerzo aceptado por el banco (de media en torno al 35%).
• Tiene el riesgo de elevar la TAE global y afectar el análisis de viabilidad.

Se puede usar como “plan B” si reúnes buenas condiciones y la entidad lo permite.

6. Pre-tasación (valor previo) es clave: no esperes al final

Una de los fallos más costosos es que la operación se arruine en la fase de tasación, porque posiblemente tengas la reserva hecha y puedas perderla. Por eso:

• Es muy recomendable que el cliente solicite una prevaloración o estimación de tasación previa a tasadoras independientes (no dependientes del banco) para saber si la cifra necesaria para “que cuadre la operación 100 %” es viable.
• Existen herramientas y servicios profesionales de anticipación que evalúan si esa vivienda podría tasarse al valor esperado.
• Una entidad bancaria no ofrece ese servicio de valoración previa. Un asesor independiente sí puede hacerlo y guiarte para ajustar expectativas.
• De nada sirve que el banco apruebe el préstamo si luego la tasación final rechaza el valor requerido.

Por tanto, esa “pre–tasación” funciona como filtro de viabilidad antes de presentar la operación al banco.

7. Requisitos financieros y dossier ganador

Para que la entidad vea viable conceder el 100 %, debes cuidar tu solicitud. Aquí los elementos más valorados:

• Ratio de esfuerzo: idealmente bajo el 30–35 % de ingresos netos totales (todas las obligaciones incluidas).
• Historial de crédito limpio: sin CIRBE alta, sin impagos recientes, sin saldos máximos en tarjetas.
• Estabilidad laboral: contratos fijos, antigüedad, o en autónomos, beneficios constantes y declaración fiscal sólida.
• Ingresos y datos transparentes: nóminas, IRPF 1–2 últimos años, extractos bancarios, vida laboral.
• Coprestatarios o avalistas que mejoren el riesgo si tu perfil es límite.

Presenta todo ordenado, con valores de comparables inmobiliarios, notas simples al día, certificado energético y documentación urbanística de la vivienda.

8. Tasación final y plazos legales

• La tasación tiene validez típica de 6 meses. Si el banco no inscribe la hipoteca en ese plazo, puede requerir una nueva tasación.
• El banco solicita tasadores homologados, pero el cliente puede pedir copia del informe.
• Cualquier discrepancia grave entre lo estimado y lo tasado puede obligar a renegociar o cancelar la operación.
• Durante la fase pre-contractual, el cliente debe recibir FEIN / FiAE con al menos 10 días naturales antes de la firma (14 días en Cataluña).

Este tiempo es clave para revisar, comparar y rectificar detalles del contrato.

9. Qué entidades suelen ofrecer mejores condiciones (cajas o bancos) y vinculaciones

• Las cajas de ahorro o entidades regionales en muchos casos ofrecen mejores condiciones (tipos más bajos, comisiones más suaves) para hipotecas al 100%. Pero lo compensan con vinculaciones más exigentes: seguros, domiciliaciones, productos de inversión, planes de pensiones.
• Los grandes bancos tienen más rigidez en criterios de riesgo.
• En la práctica, el cliente que busca hipoteca al 100 % debe solicitar entre 3 y 5 ofertas (incluyendo cajas locales) y comparar TAE, requisitos y vinculaciones.

10. Riesgos y realidades: lo que no te contarán

• Aunque en teoría el aval estatal o autonómico “no debe implicar recargos explícitos”, en la práctica muchas hipotecas al 100 % se “disfrazan” con tipos de interés más altos o comisiones superiores, de modo indirecto. Siendo importante la negociación de forma individualizada.
• En zonas con mercado inmobiliario sobrevaluado, incluso las tasadoras pueden rechazar valores elevados, haciendo que la operación “no cuadre” porque ni siquiera llegan al valor de compra en sus informes.

11. Tabla resumen

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