Un problema estructural: la escasez de vivienda y su carga impositiva.
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales en España. La demanda sigue creciendo, pero la oferta se ha estancado. Según diversos informes, haría falta construir entre 500.000 y 800.000 viviendas nuevas para cubrir las necesidades del país y frenar la subida de precios. Pero, ¿por qué no se construye más?
Los motivos son muchos, pero hay uno que pesa más de lo que se reconoce: la carga fiscal que soporta tanto el promotor como el comprador.
Y lo más grave: quien más gana con cada vivienda que se vende… es el Estado, que entre impuestos, tasas y fiscalidad sobre el beneficio, se lleva en torno al 33% del precio total de cada vivienda.
Caso real: coste real de construir una vivienda desde suelo urbano sin urbanizar
Supongamos la promoción de un edificio de 5 plantas con 4 viviendas por planta de 20 viviendas en total (Tamaño vivienda estimada 90 metros útiles, que significaría unos 110 metros construidos con elementos comunes).
Para simplificar los cálculos consideraremos la edificabilidad es de 1 m²/m² (el estándar en suelo urbano consolidado). Necesitaría un solar urbano de aproximadamente 2.200 m².
Según datos del Ministerio de Vivienda, el precio medio del suelo urbano en España se sitúa en 175,5 €/m², lo que supone un coste medio del solar de:
- 💶 2.200 m² x 175,5 €/m² = 386.100 €
A este coste hay que sumarle:
- Carga de urbanización media: 30.000 € por vivienda
- Coste de construcción medio: 1.100 €/m² por 100 m²/vivienda = 110.000 €
- Costes indirectos (proyecto, licencias, técnicos…): 15.000 € por vivienda
- Impuestos y tasas: 93.393,82 € por vivienda
- Margen neto del promotor: 15% (50.354 €)
Al desnudo lo que se lleva la Administración:
Dejamos al descubierto la realidad fiscal que rodea a la construcción de una vivienda. A lo largo de todo el proceso, desde la compra del suelo hasta la entrega al comprador final, cada paso está gravado por distintos impuestos y tasas aplicados por administraciones locales, autonómicas y estatales. Nada escapa: materiales, licencias, escrituras, transmisiones, certificaciones… todo está fiscalmente intervenido. Una estructura impositiva que encarece sistemáticamente el precio final sin aportar valor directo al comprador.
Si los aplicamos a nuestro ejemplo supondría un 32,82% del precio final de la vivienda.
1. Adquisición del suelo
- ITP (7%) si el vendedor es particular
- IVA (21%) si el vendedor es una empresa
- AJD sobre compraventa (1,2%)
- IVA sobre notaría y registro (21% sobre aranceles)
- Plusvalía municipal a cargo del vendedor (estimada en 5.000 €)
- IRPF por ganancia patrimonial estimada del vendedor del terreno (23% sobre una ganancia estimada de 100.000 €)
2. Reparcelación y urbanización
- AJD por reparcelación (1,2%)
- IVA sobre honorarios técnicos (21%)
- Tasas municipales de urbanización
- IBI del solar durante el tiempo en propiedad (estimado 3 años)
3. Construcción
- ICIO (1,5%) sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
- Tasas de licencia de obras (aprox. 0,5%)
- IVA sobre materiales de construcción (21%)
- IVA sobre honorarios técnicos (arquitectos, aparejadores, ingenierías, seguros) al 21%
4. Legalización y división horizontal
- AJD por declaración de obra nueva (1,2%)
- AJD por división horizontal (1,2%)
- IVA notaría y registro por ambos actos (0,2%)
5. Fiscalidad del promotor
- Impuesto sobre Sociedades (25%) sobre el beneficio bruto del promotor (20%), equivalente a un 5% del precio final de la vivienda en nuestro ejemplo.
6. Venta al comprador final
- IVA sobre compraventa de la vivienda (10%)
- AJD sobre la escritura de compraventa (1,2%)
- IVA sobre notaría y registro (0,2%)
📊 Composición del precio final por vivienda
En el ejemplo que hemos considerado, cada vivienda tendría este coste final y distribuido de la siguiente forma:
| Concepto | Importe (€) | % sobre el precio |
| Impuestos y tasas totales (incluye 5% del beneficio del promotor que va a Hacienda) | 110.178 | 32,82% |
| Beneficio neto del promotor (15%) | 50.354 | 15,00% |
| Resto de costes (suelo, construcción, técnicos…) | 175.162 | 52,18% |
| Precio final estimado | 335.694 | 100% |
🧩 ¿Y si el gobierno realmente quisiera solucionar el problema de la vivienda?
Actualmente, el promotor —que asume todo el riesgo— obtiene un margen neto del 15% tras impuestos. En cambio, las Administraciones Públicas se llevan un 32,82% en cargas fiscales.
¿Tiene sentido que el Estado recaude más del doble que quien promueve y construye la vivienda?
Imaginemos que el Estado dejara de ver la vivienda como una fuente de recaudación y adoptara dos medidas clave:
- Reducir la carga fiscal en todas las fases del proceso (pasar del 32,82% actual al 15%).
- Incentivar fiscalmente a los promotores que limiten su margen al 15% antes de impuestos, tributando solo un 10% en lugar del 25% actual. (En el ejemplo, el margen era del 20% antes de impuestos).
🔎 ¿Qué impacto tendría en el precio final de nuestro ejemplo?
• El comprador pasaría de pagar 335.694 € a 262.035 €
• Un ahorro directo de 73.658 € por vivienda
📉 Esto supondría una reducción del 21,94% sin necesidad de subsidios ni de distorsionar el mercado.
Conclusión: sin incentivos fiscales y liberación de suelo, no habrá vivienda asequible.
El Estado no asume riesgos, solo recauda. Y sin embargo, es el principal responsable de garantizar el acceso a la vivienda.
Reducir la carga fiscal en todo el proceso —incluyendo el impuesto sobre beneficios— no es una concesión, es una necesidad.
Esto permitiría construir viviendas nuevas a precios razonables, lo que a su vez ayudaría a contener el precio de la vivienda usada.
El acceso a una vivienda digna es un derecho. Pero mientras el mayor beneficiado de cada compraventa siga siendo el Estado —que no pone suelo, no asume riesgo y solo recauda— ese derecho seguirá siendo un espejismo.
