Ya sea que tengas una hipoteca, estés planeando solicitar una para comprar tu vivienda habitual, o seas un profesional del sector inmobiliario, es crucial conocer el Código de Buenas Prácticas bancarias. Este código ofrece seguridad a aquellos que buscan hipotecar su hogar, al mismo tiempo que proporciona a los profesionales del sector herramientas para tranquilizar e informar a sus clientes, lo que a su vez puede facilitar el cierre de ventas.
Este Código aborda las preocupaciones comunes sobre la incertidumbre futura y las dificultades que pueden surgir con el compromiso a largo plazo que una hipoteca implica. Aprobado en 2012 y transformado en ley en 2013, ayuda a prevenir la pérdida de la vivienda en caso de incapacidad de pago e incluso ofrece soluciones si no se puede saldar la deuda. A lo largo de este artículo, exploraremos en profundidad estas soluciones y los requisitos para poder beneficiarse de ellas.
Comprendiendo el Código de Buenas Prácticas bancarias
¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?
El Código de Buenas Prácticas Bancarias es un conjunto de normas y principios éticos, establecido por las entidades bancarias, que orientan su relación con los clientes, especialmente en situaciones de dificultades financieras. Este código busca proteger a los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión residencial. A raíz de la crisis financiera de 2008, se hizo evidente la necesidad de medidas para proteger a los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad. Es así como surge el Código de Buenas Prácticas Bancarias en España, un marco que ha evolucionado constantemente para adaptarse a las cambiantes realidades económicas.
Soluciones para la reestructuración de deudas hipotecarias
El Código de Buenas Prácticas proporciona tres fases de soluciones que buscan aliviar la carga de la deuda hipotecaria. Estas se aplican de forma secuencial, pasando a la siguiente solo si la fase anterior no resulta suficiente.
1ª Fase: Carencia de capital, reducción del tipo de interés y ampliación del plazo hipotecario
La primera fase ofrece tres medidas de alivio financiero: la carencia de capital, la reducción del tipo de interés y la ampliación del plazo hipotecario.
La carencia de capital consiste en suspender el pago de la parte correspondiente al capital del préstamo hipotecario. Solo se pagarán los intereses, lo que puede reducir significativamente la cuota mensual durante el periodo de carencia, que puede durar hasta cinco años.
La reducción del tipo de interés se aplica a las hipotecas variables, que pasarían a tener un interés de Euribor – 0,10. En las hipotecas de tipo fijo, el interés se mantiene.
La ampliación del plazo extiende la duración del préstamo hasta un máximo de 40 años desde su concesión, permitiendo disminuir el importe de las cuotas mensuales.
2ª Fase: Quita de deuda
La segunda fase, aplicable cuando la reestructuración anterior resulta inviable, consiste en una quita de deuda. Esta medida permite reducir el capital pendiente de la hipoteca, siempre y cuando la cuota suponga más del 50% de los ingresos de la unidad familiar. Por ejemplo, una deuda hipotecaria de 100.000 euros podría reducirse a 80 000 euros. Luego, se aplicarían nuevamente las medidas de la fase 1.
Es importante destacar que la aplicación de la quita es voluntaria por parte del banco, aunque por lo general, las entidades bancarias prefieren buscar soluciones antes de llegar al embargo.
3ª Fase: Dación en pago de la vivienda habitual
La última fase, aplicable si las dos primeras no son suficientes, es la dación en pago. Esto significa entregar la vivienda al banco para saldar la deuda, independientemente del valor de la propiedad.
Esta fase requiere que hayan transcurrido al menos 24 meses desde la primera solicitud de reestructuración y la entidad bancaria está obligada a aceptar la entrega.
Además, el Código permite al deudor seguir viviendo en la propiedad como inquilino durante dos años, pagando una renta anual del 3% del importe de la deuda, con la posibilidad de extender el alquiler hasta cinco años.
Estas soluciones ofrecen diferentes opciones para afrontar la deuda hipotecaria, buscando siempre proteger al deudor y evitar el embargo de la vivienda.
Requisitos para la reestructuración de deudas con garantía hipotecaria
El Código de Buenas Prácticas establece ciertos requisitos que deben cumplirse para acceder a las soluciones que ofrece. Estos requisitos buscan garantizar que solo las personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica puedan beneficiarse de estas medidas.
Evaluación y elegibilidad para la reestructuración de deudas
Para solicitar la fase 1 del Código de Buenas Prácticas, debes encontrarte en el denominado «umbral de exclusión», que implica tres circunstancias:
- Los ingresos de tu unidad familiar no deben superar tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples), que actualmente equivale a 1.800 euros mensuales, pagas incluidas. Esta cantidad puede aumentar hasta 2400 euros en casos de minusvalía superior al 33% o enfermedad incapacitante, y hasta 3000 euros si se padece una enfermedad psíquica con una minusvalía superior al 33%.
- En los 4 años anteriores a la solicitud, debes haber experimentado una alteración significativa en tus circunstancias económicas, o encontrarte en una situación de vulnerabilidad familiar.
- La cuota hipotecaria debe ser superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar. Este porcentaje puede reducirse al 40% si existe algún tipo de minusvalía.
Cómo solicitar la reestructuración de deudas bajo el Código
Para solicitar las fases 2 y 3, que incluyen la quita de deuda y la dación en pago, además de los requisitos anteriores, debes cumplir las siguientes condiciones:
- No debes tener otros bienes con los que poder hacer frente a la deuda.
- La hipoteca debe recaer en su totalidad sobre tu vivienda habitual.
- No debes tener avalistas, o si los tienes, estos no deben tener propiedades suficientes para hacer frente a la deuda.
- Si existen otros titulares del préstamo que no pertenecen a tu unidad familiar, estos también deben cumplir el umbral de exclusión.
La concurrencia de estas circunstancias debe ser acreditada por el deudor ante la entidad acreedora a través de la presentación de diversos documentos, entre los que se incluyen certificados de ingresos, pruebas de las personas que habitan la vivienda, certificados de titularidad de los bienes y una declaración responsable del deudor.
Además, existen restricciones en términos del valor de la propiedad hipotecada, que no debe exceder en un 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre según el Índice de Precios de la Vivienda del Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble, con un límite absoluto de 300 000 euros. Para poder acogerse a las medidas previstas en el apartado 3 del Código, el límite absoluto es de 250 000 euros.
Todas estas medidas parecen diseñadas para proteger a las personas que se encuentran en una situación económica precaria y que luchan por mantener el pago de sus hipotecas debido a circunstancias más allá de su control, tales como discapacidad, enfermedad grave, o cambios drásticos en sus circunstancias económicas o familiares.
Recomendaciones sobre el uso del Código de Buenas Prácticas
En resumen, si te encuentras en una situación de dificultad económica que te impide hacer frente al pago de tu hipoteca, el Código de Buenas Prácticas puede ofrecerte una solución. No obstante, recuerda que se deben cumplir ciertos requisitos para acceder a estas medidas, y que es posible que necesites considerar otras opciones, como cambiar de variable a fijo o renegociar las condiciones de tu hipoteca. Si necesitas más información, puedes solicitarla en tu banco o enviarnos un correo electrónico. En Hipotea, estamos aquí para ayudarte.
