En el proceso de compra de una vivienda con financiación hipotecaria hay un detalle que muchos pasan por alto y que, sin embargo, puede retrasar, bloquear o incluso impedir que un banco conceda la operación: que los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad no coincidan.
En Hipotea Asesores lo vemos cada vez con más frecuencia. Diferencias que parecen “sin importancia” —unos metros de más o de menos, una ampliación sin declarar, lindes mal definidos— pueden convertirse en un auténtico cuello de botella cuando el tasador o el banco revisan la vivienda.
En este artículo te explicamos qué ocurre cuando Catastro y Registro no cuadran, por qué afecta a tu hipoteca y cómo evitar problemas antes de llegar a la firma.
1. ¿En qué consiste realmente el problema?
Aunque muchas personas creen que Catastro y Registro son lo mismo, cumplen funciones totalmente distintas:
Catastro
Un registro administrativo y fiscal: recoge la superficie, uso, referencia catastral, ubicación, etc. Se utiliza principalmente para tributos como el IBI.
Registro de la Propiedad
El registro jurídico que determina quién es el dueño, qué cargas tiene el inmueble y qué es lo que legalmente existe.
Este es el registro que el banco usa para evaluar la garantía de tu hipoteca.
¿Qué ocurre cuando no coinciden?
Si la superficie inscrita no coincide con la del Catastro, si existen ampliaciones no declaradas, si la parcela tiene lindes distintos o la realidad física no se corresponde con lo inscrito…
→ La tasación puede quedar comprometida
→ El banco puede frenar la operación
→ O directamente denegar la hipoteca
Porque para el banco, la garantía debe ser clara y jurídicamente segura.
¿Por qué estas diferencias pueden bloquear una hipoteca?
La Ley 5/2019 exige que el inmueble esté perfectamente identificado para poder constituir un préstamo hipotecario.
Y la Ley 13/2015 obliga a que las fincas incorporen una representación gráfica georreferenciada, normalmente la del Catastro.
Cuando esto no sucede, aparecen tres problemas graves:
1. La tasación puede quedar “condicionada”
El tasador puede exigir documentación adicional, pedir una regularización o incluso no poder valorar la vivienda completa.
Sin tasación válida → no hay hipoteca.
2. El banco puede considerar la finca como “no identificada”
Si no coincide lo inscrito con lo que el tasador ve, la entidad puede frenar todo el expediente.
Legalmente, la garantía debe estar clara al 100%.
3. Construcciones sin inscribir = riesgo legal
Buhardillas, ampliaciones, porches cerrados, trasteros integrados, piscinas…Si no existen en el Registro:
→ no computan como garantía
→ bajan la tasación
→ limitan la financiación
→ pueden hacer inviable la operación
Qué exige la normativa para arreglarlo
Si hay diferencias relevantes entre Catastro y Registro, la ley marca un proceso para regularizarlo:
Ley 13/2015 y Ley Hipotecaria (arts. 199 y 201)
Pueden exigir:
• levantamiento topográfico
• representación gráfica georreferenciada
• notificación a colindantes
• coordinación Catastro–Registro
• rectificación de cabida registral
• expediente completo si la diferencia supera aprox. el 10%
Esto implica tiempo, costes y trámites adicionales.
Y mientras tanto, la hipoteca queda suspendida.
El impacto real en la hipoteca (lo que pasa en la práctica)
Desde la experiencia gestionando miles de hipotecas, estos son los efectos más habituales:
– Tasación condicionada
El banco no puede avanzar hasta que se solvente la discrepancia.
– Retrasos que ponen en riesgo fechas de contrato
Especialmente si hay señal entregada o compromiso notarial.
– Costes inesperados
Topógrafo, escritura de rectificación, actualización registral…
– Operaciones que se caen
Cuando la regularización no es viable o llevaría demasiado tiempo.
– Sensación de inseguridad en el comprador
Muchos clientes creen que “alguien les ha engañado”, cuando simplemente se trata de documentación antigua mal actualizada.
Cómo evitar que esto arruine tu hipoteca
(Proceso recomendado por Hipotea Asesores)
Para minimizar riesgos, siempre recomendamos revisar la propiedad antes de iniciar el proceso con los bancos. Estos son los pasos clave:
1. Comprobación documental inicial
Antes de firmar el contrato de arras:
• Nota simple registral
• Certificación catastral descriptiva y gráfica
• Escrituras previas
• Planos o croquis
• Comprobación de superficie real vs inscrita
2. Identificación de discrepancias
Si hay diferencias relevantes (>5–10%), pedir a la inmobiliaria o al vendedor cómo piensa solventarlo desde el principio.
3. Acompañamiento en la regularización
Para corregir la discrepancia en algunos casos será necesario acudir a Topógrafos, arquitectos, abogados registrales…
En Hipotea Asesores en caso de gestionar la hipoteca también nos encargamos de coordinar todo para que quede correcto.
4. Alternativas si no da tiempo
Planteamos opciones viables para salvar la operación:
• retraso pactado en contrato
• firma parcial
• cambio de banco más flexible
• reestructuración de la tasación
5. Comunicación clara
Exige te expliquen por qué ocurre, qué consecuencias tiene y qué soluciones existen. La transparencia tegenerará la confianza que necesitas en estos casos y evita tensiones en el proceso.
6. ¿Qué discrepancias son las que más preocupan a los bancos?
• Superficie construida distinta
• Anexos sin inscribir (buhardillas, porches, habitaciones)
• Cambios de uso sin declarar
• Construcciones antiguas no registradas
• Parcelas con lindes conflictivos
• Edificaciones fuera de ordenación
Estas situaciones pueden llevar a tasación limitada o directamente no apta.
7. Conclusión: un problema silencioso, pero totalmente evitable
Las diferencias entre Catastro y Registro no son un simple detalle técnico.
Pueden ralentizar una compra, paralizar una hipoteca o encarecer una operación.
La buena noticia es que, si se revisa a tiempo, la mayoría se solucionan sin grandes complicaciones.
En Hipotea Asesores ofrecemos una revisión jurídico-catastral completa para que el comprador llegue a la firma con la tranquilidad de que nada se va a torcer en el último momento.
Una buena hipoteca empieza siempre por una vivienda bien documentada.
