Cuando buscas hipoteca, casi todos hacemos lo mismo:
miramos el tipo de interés y elegimos el más bajo.
El problema es que ese número que ves en grande —el famoso 1,70%, 1,80% o “desde”— no siempre refleja lo que vas a pagar realmente.
La diferencia entre una hipoteca “barata” y una muy cara suele estar en algo que muchos pasan por alto: el salto del TIN a la TAE.
Empecemos por lo básico: ¿qué es el TIN?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el interés que el banco aplica al dinero que te presta.
Dicho de forma sencilla:
- Es el precio del préstamo
- Es el dato que más se utiliza en publicidad
- Y es el que mejor queda en un anuncio
Pero el TIN no incluye muchos costes que sí vas a pagar.
Por eso, fijarte solo en él puede llevarte a una conclusión equivocada.
Entonces, ¿qué es la TAE?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) intenta reflejar el coste real de la hipoteca.
Además del TIN, tiene en cuenta:
- Comisiones
- Forma de pago
- Y, sobre todo, el impacto económico de las vinculaciones obligatorias
Por eso, cuando se comparan hipotecas, la TAE es el dato clave.
El gran salto: cuando un TIN bajo se convierte en una TAE muy alta
Aquí es donde está el “truco” que muchos no ven.
Ejemplo realista (y muy habitual)
Imagina esta oferta:
- Hipoteca fija anunciada al 1,70% TIN
- Importe: 250.000 €
- Plazo: 30 años
Hasta aquí, todo parece excelente.
Pero para mantener ese 1,70%, el banco exige:
- Seguro de vida durante toda la vida del préstamo
- Seguro de hogar con prima elevada
- Seguro de protección de pagos
- Uso de tarjeta con consumo mínimo
- Domiciliación de nómina
- Aportación anual a plan de pensiones
Cuando se suma el coste real de todos esos productos…
➡️ TAE final: 4,30%
El interés anunciado es del 1,70%,
pero el coste real de la hipoteca se más que duplica.
Otro ejemplo: misma hipoteca, sin tantas ataduras
Ahora veamos una alternativa:
- Hipoteca fija al 2,40% TIN
- Menos vinculaciones
- Sin seguros caros obligatorios
- Sin planes de pensiones impuestos
➡️ TAE final: 2,60%
Aunque el TIN es más alto,
la hipoteca es mucho más barata en términos reales.
Por qué pasa esto (y por qué no siempre se explica bien)
Las vinculaciones:
- Generan ingresos adicionales al banco
- No se perciben como “interés”
- Pero tienen un impacto económico enorme a largo plazo
El problema es que:
- El coste de esos productos no siempre se valora correctamente
- Se paga año tras año
- Y muchas veces no es fácil eliminarlos sin penalización
El error más común al comparar hipotecas
Comparar solo esto:
- “Esta es al 1,70%”
- “Esta es al 2,40%”
Y elegir la primera.
Ese error puede significar:
- Miles de euros más en seguros
- Menos libertad financiera
- Y una hipoteca que parecía buena… pero no lo era
Qué deberías hacer siempre antes de firmar
Antes de decidirte por una hipoteca, conviene analizar:
- TIN, para saber el interés base
- TAE, para conocer el coste real
- Qué productos son obligatorios
- Cuánto cuestan esos productos cada año
- Qué ocurre si decides cancelarlos en el futuro
Este análisis completo no suele aparecer en los anuncios, pero es el que realmente importa.
No es desconfianza, es información
No se trata de pensar que “te quieren engañar”,
sino de entender que una hipoteca es un producto complejo.
El TIN llama la atención.
La TAE cuenta la verdad.
Y solo cuando entiendes la diferencia puedes tomar una buena decisión.
Por eso, en Hipotea no nos limitamos a negociar por ti un buen tipo de interés.
Analizamos y negociamos todas las vinculaciones, una a una, valorando su coste real y si de verdad te compensan a lo largo del tiempo.
Porque una hipoteca no es solo el interés que firmas hoy,
sino todo lo que vas a pagar durante los próximos 20 o 30 años.
