Factores ocultos que pueden hundir o salvar tu hipoteca

No basta con contrato fijo, ingresos, gastos y ahorros. Las entidades valoran decenas de factores más, imposibles de enumerar todos en un artículo porque cada banco aplica criterios propios y los revisa periódicamente. Desde Hipotea explicamos algunos ejemplos representativos que permiten comprender cómo detalles que parecen menores acaban marcando la diferencia entre un “sí con buenas condiciones” o un “no” inesperado.

1) El perfil: mucho más que contrato y nómina(Estos son solo ejemplos entre muchos posibles, ya que cada banco aplica criterios distintos que además cambian con el tiempo)

• Carga familiar real: algunas entidades descuentan 100–200 €/mes por hijo al calcular la capacidad de pago.
• Pensión de divorcio: en la mayoría de bancos se considera deuda, aunque algunos no la computan igual.
• Antigüedad en el trabajo: desde 3 meses hasta 2 años según la entidad.
• Ingresos variables: pagas extra, comisiones, bonus o alquileres pueden computarse al 0 %, 50 % o 100 % dependiendo del banco.
• Deudas invisibles: tarjetas con límite disponible, avales a terceros o microcréditos de consumo pueden sumar ratio aunque no se estén usando.
• Profesión y cualificación: en hipotecas al 100 % para jóvenes, aunque cumplas los requisitos del aval ICO, algunos bancos solo aprueban si el empleo es altamente cualificado y con ingresos por encima de la media.

2) Indicadores internos de riesgo

(Ejemplos de métricas internas que ilustran la complejidad del análisis, aunque no son públicas ni uniformes entre entidades)

• Ratio de esfuerzo (DTI): el 30–35 % clásico no es universal; cada banco ajusta según perfil y apetito de riesgo.
• RMD (Renta Media Disponible): algunos modelos exigen un mínimo de renta neta mensual disponible (ej. puntuación ≥ 6 en escala interna) tras sumar gastos y cuota de hipoteca.
• Otras señales invisibles: cambios de domicilio, consultas en ficheros de riesgo o inestabilidad de ingresos también pueden restar puntos.

3) El inmueble: no todo vale igual

(Ejemplos que muestran cómo la vivienda en sí influye tanto como el perfil del comprador)

• Vivienda sin ascensor: algunas entidades rebajan un 10% el importe financiable.
• Eficiencia energética: una etiqueta A–B puede dar acceso a hipotecas verdes con tipos más bajos. Y otras ya no financian viviendas con etiquetas a partir de la D.
• Antigüedad y estado del edificio: una ITE negativa o patologías estructurales pueden frenar la operación.
• Ubicación y demanda: hay barrios o zonas humildes donde algunas entidades directamente no financian, o lo hacen con criterios más restrictivos.
• Límite de tasación vs. precio de compra: aunque algunas entidades conceden más del 80 % del precio de la vivienda (por ejemplo, un 90 %), condicionan ese porcentaje al 80 % del valor de tasación. Ejemplo: si un inmueble se compra por 200.000 €, la financiación prometida sería de 180.000 €, pero si la tasación coincide con el precio de compra, en realidad solo se obtendrían 160.000 € (80 %). En cambio, otras entidades sí permiten superar ese límite y respetan el porcentaje aprobado sobre el precio, incluso si la tasación no lo acompaña.

4) La operación: cómo se estructura también pesa

(Estos ejemplos muestran cómo detalles del propio préstamo cambian radicalmente el resultado)

• Origen del ahorro: si la aportación procede de familiares, muchos bancos no lo consideran como “capacidad de ahorro” y no te conceden la hipoteca.
• LTV (porcentaje de financiación): no es lo mismo un 80 % que un 90 % o 100 %, cada salto reduce el número de entidades dispuestas y puede encarecer el precio.
• Vinculaciones y bonificaciones: seguros, nómina o planes de pensiones bajan el tipo nominal, pero no siempre compensan en el coste total.
• Finalidad del préstamo: compra, subrogación, novación o autopromoción tienen políticas distintas.

5) Mismo cliente, distinto resultado

(Ejemplos que ilustran cómo, incluso con el mismo perfil, el desenlace varía por factores externos)

• Misma persona, mismo banco: cambia el resultado según la ciudad donde compra, la etiqueta energética de la vivienda, el trimestre en que se presenta la operación o la tasación realizada.
• Mismo perfil, bancos distintos: cada uno pondera de forma diferente hijos, pensiones, ingresos variables o alquileres.

6) Errores frecuentes que generan falsas expectativas

(Ejemplos comunes que vemos en el día a día, aunque no son los únicos posibles)

1. Confiar en calculadoras online demasiado simplificadas.
2. Contar con donaciones como si fueran ahorro propio.
3. Reservar vivienda sin tener una viabilidad real previa.
4. Pensar que el aval público garantiza el 100 % en todos los casos.
5. Ir banco a banco sin estrategia, acumulando huellas y restando opciones.

7) Cómo lo resolvemos en Hipotea

• Viabilidad real en menos de 24 h, considerando absolutamente todos los factores como lo hacen los departamentos de riesgos.
• Cuestionario avanzado y completo: no pedimos documentos al inicio, sino todos los datos para no inducir a error.
• Información directa y actualizada de políticas internas de los bancos.
• Estrategia de presentación: ordenamos la operación (banco, tasación, vinculación) para maximizar la financiación y mejorar el precio.
• Mejores condiciones: Los bancos disponen de ofertas “ocultas” porque tienen margen de mejoras en sus condiciones que no te muestran en un inicio, sin embargo, en hipotea sabemos hasta donde podemos “apretar” en las negociaciones con cada entidad.
• Transparencia total: simulamos el coste real con y sin bonificaciones.

8) Checklist previo antes de reservar vivienda

(Ejemplos de lo que conviene revisar, aunque cada caso debe analizarse de forma personalizada)

• Ratio de esfuerzo real (incluyendo hijos, pensión, ingresos variables).
• Documentación de ingresos variables (12–24 meses).
• Origen trazable del ahorro.
• Condición de la vivienda (ascensor, ITE, etiqueta energética).
• Plan alternativo si la tasación es inferior a lo esperado.
• Situación de tarjetas, avales y pequeñas deudas.
• Autónomos: IRPF, modelos trimestrales y extractos que acrediten estabilidad.

9) Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Por qué un banco aprueba y otro no con los mismos datos?
Porque cada entidad aplica modelos de riesgo propios y cambia sus criterios en función de mercado y apetito de riesgo.

¿Si cumplo el aval público me dan el 100 %?
No siempre. Muchos bancos aplican filtros adicionales de perfil e ingresos.

¿Las pagas extra cuentan como ingresos?
Depende de la entidad: algunas no las computan, otras sí prorrateadas.

¿Si mis padres me dan el dinero, sirve como ahorro?
En muchos bancos no lo consideran válido. En otros sí, siempre que exista trazabilidad (donación o préstamo documentado).

Conclusión

Pedir una hipoteca no es una operación simple. Es un puzle con cientos de piezas, donde cada una puede cambiar el resultado. Los ejemplos anteriores son solo una muestra de la complejidad real que aplican los bancos en sus departamentos de riesgos.

En Hipotea analizamos todas esas piezas en conjunto para dar en menos de 24 horas un estudio certero y útil, que evita falsas expectativas y asegura que tomes decisiones con información completa.