Pedir una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida.
Sin embargo, muchas entidades bancarias no suelen desvelar ciertos detalles y
estrategias que, de conocerlos, podrían mejorar tus condiciones e incluso ahorrarte
dinero a largo plazo. Aquí tienes diez puntos clave que rara vez te cuentan:
- No te conformes con la primera oferta y negocia las condiciones.
La primera propuesta que te hace el banco suele ser mejorable. Muchos se quedan
con ella por comodidad o desconocimiento, pero es recomendable que compares
varias opciones en distintas entidades. Además, los bancos cuentan con cierto margen
para ajustar la oferta, ya sea una rebaja en el diferencial, la eliminación de comisiones,
incrementar el importe total a financiar o la reducción de productos vinculados. No
temas pedir mejoras: tu perfil puede ser más valioso de lo que crees y un esfuerzo
inicial puede ahorrarte miles de euros a largo plazo. - Vinculación mínima: lo que exige la ley
Los bancos suelen tratar de “venderte” un paquete de productos (seguros, tarjetas,
planes de pensiones, etc.) asociado a la hipoteca. Sin embargo, la ley establece que el
único producto obligatorio es el seguro de daños sobre la vivienda. Antes de aceptar
otros servicios, valora su coste total. A veces, un tipo de interés ligeramente superior
pero con menos vinculaciones puede resultar más barato al final. - Entiende el porcentaje de financiación: compra vs. tasación.
Es habitual que los bancos ofrezcan financiar hasta el 90% del precio de compra, pero
con la condición de no superar el 80% sobre la tasación. Esto significa que la vivienda
debe tasarse por encima del valor de compra para alcanzar ese nivel de financiación.
Dado que, con la subida de precios, muchos inmuebles no están alcanzando en la
tasación el precio de venta, existe un riesgo real de que el banco finalmente no
conceda el importe de hipoteca que necesitas. Conocer esta diferencia entre compra y
tasación te evitará sorpresas desagradables en el último momento. - Pide siempre una oferta vinculante por escrito.
No te quedes con promesas verbales. Exige una oferta vinculante con todas las
condiciones y características de la hipoteca por escrito. Así podrás comparar
propuestas de distintos bancos de forma transparente, asegurándote de que la entidad
cumple con lo pactado inicialmente. - Revisa detenidamente las comisiones “ocultas”.
Algunas hipotecas incluyen comisiones que no se destacan al principio: comisiones de
apertura, amortización anticipada, subrogación o novación. Examina el contrato punto
por punto para entender todos los cargos posibles. Reducir una sola comisión puede
suponerte un ahorro significativo. - Juega con los plazos y las amortizaciones parciales.
No siempre el plazo más corto o más largo es lo más conveniente. Ajusta la duración
del préstamo para equilibrar tu cuota mensual, los intereses totales y tu flexibilidad
financiera. Además, si en el futuro dispones de liquidez extra, las amortizaciones
parciales te permiten recortar intereses o acortar el plazo, adaptando la hipoteca a tus
circunstancias. - Valora el tipo de interés mixto si la diferencia lo justifica
La mayoría desea una hipoteca a tipo fijo, pero un tipo mixto puede ser interesante si
el tipo fijo inicial es, al menos, un 0,5% más bajo que el tipo fijo puro, y se mantiene así - Recuerda que la hipoteca no es para siempre: novación y subrogación.
La hipoteca no está grabada en piedra. Si las condiciones del mercado mejoran o tu
situación personal cambia, puedes ajustar tu préstamo mediante una novación
(modificando condiciones con tu banco) o una subrogación (cambiándote a otra
entidad). Estos procesos pueden tener costes muy bajos, e incluso llegar a 0,
dependiendo de lo pactado inicialmente. Así podrás optimizar tus condiciones a lo
largo del tiempo. - Apóyate en un intermediario hipotecario independiente.
Contar con la ayuda de un experto puede marcar la diferencia. Un intermediario
hipotecario conoce el mercado, sabe negociar y puede presentarte ofertas que no
habías considerado. Su asesoramiento te ahorrará tiempo, esfuerzo y posibles
quebraderos de cabeza, siendo clave para conseguir las mejores condiciones. - Conoce el Código de Buenas Prácticas: tranquilidad ante dificultades
Una hipoteca es un compromiso a largo plazo y las circunstancias pueden cambiar. El
Código de Buenas Prácticas, establecido por ley, obliga a los bancos a buscar
acuerdos antes de iniciar un embargo. Por ejemplo, puedes dejar de pagar hasta 12
cuotas antes de que se inicie el proceso judicial, si cumples ciertos requisitos. Este
código facilita la negociación, la reestructuración de la deuda y ofrece una red de
seguridad si las cosas se complican.
En conclusión, para conseguir una buena hipoteca debes informarte, comparar y
negociar. No te fijes solo en el tipo de interés: presta atención a los productos
vinculados, las comisiones, la relación entre el precio de compra y la tasación, así
como a las protecciones legales vigentes. Recuerda que tienes más poder de decisión
del que el banco suele hacerte creer. Usa esta información a tu favor y obtén las
mejores condiciones posibles. Y si deseas contar con un asesor experto que vele por
tus intereses, negociar y tratar todo, recuerda que podemos ayudarte con ofertas más
ventajosas gracias al volumen de negociación.
